Adquirir um imóvel é, sem dúvida, um dos momentos mais emocionantes na vida de qualquer pessoa. A expectativa de ter um espaço para chamar de lar, investir no futuro e construir memórias é motivo de celebração. No entanto, nem sempre a realidade corresponde às nossas expectativas, e podem surgir circunstâncias imprevistas que nos levam a reconsiderar essa decisão tão importante.

Quem nunca ouviu histórias de alguém que, após a compra de um imóvel, se viu mergulhado em arrependimento? Seja devido a mudanças na vida pessoal, questões financeiras inesperadas ou simplesmente por perceber que o imóvel não atende às suas necessidades como imaginava, o dilema de desfazer um negócio imobiliário é uma situação real e mais comum do que se imagina.

É nesse cenário que entra em cena o “Distrato Imobiliário”. Este termo, muitas vezes desconhecido para a maioria, é a solução legal que permite desfazer um contrato de compra e venda de um imóvel. No entanto, para compreender plenamente o que é e como proceder, é necessário adentrar em seus detalhes e entender os passos envolvidos.

Neste artigo, exploraremos em profundidade o conceito de Distrato Imobiliário, esclarecendo quando e por que ele pode ser necessário. Além disso, forneceremos um guia passo a passo sobre como efetuar um distrato de forma adequada e dentro dos parâmetros legais. Portanto, convidamos você a continuar a leitura para desvendar os segredos por trás dessa importante ferramenta no universo imobiliário. Vamos lá!

O que é Distrato Imobiliário?

O distrato imobiliário é um termo utilizado no contexto de transações imobiliárias e refere-se ao processo de desistência de um contrato de compra e venda de um imóvel por uma das partes envolvidas, que pode ser o comprador ou o vendedor. Esta desistência pode ocorrer por diversos motivos, como mudança de planos, problemas financeiros, entre outros.

É importante destacar que, ao ocorrer um distrato imobiliário, sempre haverá valores a serem ressarcidos, mas esses valores podem variar de acordo com as circunstâncias específicas do caso. O montante a ser reembolsado geralmente depende das cláusulas do contrato de compra e venda e das leis locais que regulamentam esse tipo de transação.

Em muitos casos, o distrato pode resultar em penalidades, como multas e juros, que serão aplicadas com base no que foi estipulado no contrato original. Por exemplo, se o comprador desiste do negócio sem justa causa, ele pode ser obrigado a pagar uma multa ao vendedor. Da mesma forma, se o vendedor decidir rescindir o contrato sem motivo válido, ele também pode estar sujeito a penalidades.

Portanto, o distrato imobiliário é uma parte importante do processo de compra e venda de imóveis e deve ser tratado com cuidado e de acordo com as leis e regulamentos aplicáveis, bem como as disposições contratuais estabelecidas pelas partes envolvidas

O Que Deve Ser Analisado No Distrato Imobiliário?

A análise do distrato imobiliário é um passo crucial para todas as partes envolvidas em uma transação imobiliária. Com a introdução da Lei 13.786/2018, que trouxe importantes atualizações para esse processo, tornou-se ainda mais importante entender as consequências e considerações relevantes ao realizar um distrato imobiliário.

Antes dessa lei, muitas incorporadoras enfrentavam desafios, pois em cerca de 90% do valor, os compradores conseguiam recuperar seus investimentos.

No entanto, após a entrada em vigor dessa legislação, houve mudanças significativas que devem ser levadas em conta. A seguir, destacaremos as principais consequências que devem ser analisados em um distrato imobiliário, vejamos:

O Percentual da Multa

Um dos pontos centrais a serem analisados no distrato imobiliário após a Lei 13.786/2018 é o percentual da multa a ser aplicada em caso de desistência do contrato. Este percentual pode variar de acordo com o tipo de tributação do imóvel, ou seja, se ele se enquadra no Regime de Tributação Especial (RET) ou em outros regimes tributários.

Regime de Tributação Especial (RET): Para imóveis enquadrados no RET, a lei estabeleceu limites específicos para a retenção de valores pelo incorporador em caso de distrato. Antes da Lei, era comum que a multa chegasse a valores elevados, podendo chegar a 90% do valor pago pelo comprador. Com a nova legislação, o percentual máximo de retenção varia de 25% a 50% do valor pago pelo comprador, dependendo do estágio da obra. Isso significa que, se o comprador decidir desistir da compra, o incorporador só poderá reter até o percentual máximo estabelecido pela lei.

Outros Regimes Tributários: Para imóveis que não se enquadram no RET, a Lei 13.786/2018 não estabelece um percentual máximo de multa de forma tão específica quanto para o RET. Nesses casos, o percentual de multa pode ser negociado entre as partes no contrato original, e geralmente varia de 10% a 25% do valor pago pelo comprador. Portanto, é importante revisar o contrato original para entender qual é o percentual de multa acordado e como ele será aplicado em caso de distrato.

Em resumo, o percentual da multa em um distrato imobiliário pode variar significativamente com base no regime de tributação do imóvel e nas negociações feitas no contrato original. É fundamental que as partes envolvidas estejam cientes das regras estabelecidas pela lei e pelo contrato para evitar surpresas desagradáveis no momento da rescisão do contrato.

Obrigatoriedade do Quadro De Resumo:

Após a introdução das mudanças na legislação relativa aos distratos imobiliários com a Lei 13.786/2018, uma das obrigações importantes que surgiram foi a exigência do “Quadro de Resumo” nos contratos de compra e venda de imóveis na planta.

Esse quadro tem como objetivo fornecer de forma clara e transparente informações essenciais sobre a transação para os compradores, tornando mais fácil a compreensão dos termos e condições do contrato.

• Dados das Partes (comprador, vendedor, incorporadora, construtora).
• Descrição completa do imóvel (localização, metragem, características).
• Preço total do imóvel (com detalhes de custos adicionais).
• Condições de pagamento (parcelas, vencimentos, reajustes).
• Prazo de entrega do imóvel (com eventuais penalidades).
• Percentual de multa por distrato.
• Valor a ser restituído em caso de distrato.
• Número da matrícula do imóvel.
• Índices de correções do contrato (IGP-M, INCC, etc.).
• Termo final para conclusão da obra.
• Informações adicionais relevantes.

Esses dados asseguram transparência e ajudam os compradores a compreenderem os termos e condições do contrato, garantindo que todas as informações essenciais estejam disponíveis de forma clara e acessível.

Entrega da Obra Fora do Prazo:

Com as mudanças na legislação imobiliária após a Lei 13.786/2018, as construtoras e incorporadoras ganharam uma margem maior para a entrega de imóveis na planta. Agora, elas podem atrasar a entrega em até 180 dias, contados a partir da data prevista no contrato. Entretanto, se esse prazo de 180 dias for ultrapassado e o atraso persistir, o comprador tem direitos específicos relacionados ao distrato imobiliário.

Após os 180 dias de atraso na entrega do imóvel a partir da data prevista no contrato, o comprador tem um prazo adicional de 60 dias para optar pelo distrato imobiliário. Se o comprador escolher pelo distrato dentro desses 60 dias após os 180 dias de atraso, ele terá direito a receber o valor integral pago pelo imóvel, com correção monetária.

Isso significa que o comprador será reembolsado por todas as quantias pagas durante a transação, devidamente atualizadas, como forma de compensação pelos atrasos e prejuízos financeiros sofridos devido à não entrega do imóvel no prazo estipulado.

Além disso, caso o comprador ainda deseje adquirir o imóvel, mesmo após o atraso de 180 dias, a construtora deverá pagar uma indenização equivalente a 1% do valor já pago por mês de atraso. Essa indenização visa compensar o comprador pelo período em que ele ficou sem poder usufruir do imóvel devido ao atraso na entrega.

Direito de Arrependimento de 7 Dias.

Uma importante proteção para os compradores de imóveis, especialmente em transações à distância, é o direito de arrependimento de 7 dias. Isso significa que, se o contrato de compra e venda não for fechado presencialmente, como em vendas realizadas pela internet ou telefone, o comprador tem o direito legal de desistir do negócio em até 7 dias a partir da assinatura do contrato, sem a necessidade de justificar a decisão.

Este período de reflexão é uma medida que visa proteger os consumidores, permitindo-lhes reconsiderar a compra e, se necessário, cancelar o contrato sem qualquer penalidade. Durante esses 7 dias, o comprador pode simplesmente notificar a construtora ou incorporadora de sua decisão de desistir do negócio.

É importante observar que os 7 dias são corridos, incluindo fins de semana e feriados, a partir da data de assinatura do contrato. Além disso, o valor total pago pelo comprador deve ser reembolsado, incluindo qualquer entrada ou pagamento inicial, sem retenções ou multas.

Esse direito de arrependimento proporciona aos compradores uma camada adicional de segurança ao lidar com transações imobiliárias à distância, garantindo que possam tomar decisões informadas e ter a oportunidade de rever seu compromisso antes que o contrato seja considerado definitivo.

Principais Causas do Distrato Imobiliário:

Após a promulgação da Lei 13.786/2018, que trouxe importantes alterações nas regras para distratos imobiliários, é fundamental entender as principais causas que podem levar a essa rescisão contratual. Vale ressaltar que as novas regras se aplicam a contratos assinados após a entrada em vigor da lei. Abaixo, estão algumas das principais causas que desencadeiam o distrato imobiliário:

Mudança de Planos: Compradores podem mudar de planos e prioridades ao longo do tempo, seja por motivos pessoais, financeiros ou profissionais. Essa mudança de circunstâncias pode levar à decisão de desistir da compra do imóvel.

Problemas Financeiros: Dificuldades financeiras, como a perda de emprego, diminuição de renda ou despesas inesperadas, podem tornar difícil para o comprador continuar com o contrato de compra.

Atraso na Obra: O atraso superior a 180 dias além do prazo estipulado no contrato, pode levar à frustração do comprador, que pode optar por desistir do negócio.

Desacordo com as Condições Contratuais: Desentendimentos sobre as cláusulas do contrato, como multas, prazos ou reajustes de preço, podem levar à insatisfação e ao desejo de rescisão por uma das partes.

Problemas com o Imóvel: Descobertas de defeitos ou problemas não resolvidos durante a construção ou entrega do imóvel podem levar o comprador a reconsiderar a compra.

Inadimplência da Construtora: A inadimplência por parte da construtora ou incorporadora, como a falta de entrega do imóvel conforme acordado, pode levar o comprador a buscar o distrato.

Questões Jurídicas ou Documentais: Problemas legais, como irregularidades na documentação do imóvel, podem criar incertezas que levam à rescisão contratual.

É importante observar que as regras e procedimentos específicos para o distrato imobiliário podem variar de acordo com o contrato.

De Que Forma Pode Ser Realizado o Distrato Imobiliário:

O processo de distrato imobiliário, que envolve a rescisão de um contrato de compra e venda de um imóvel, pode ser realizado de duas formas principais: extrajudicial e judicial. A escolha entre essas duas opções depende das circunstâncias específicas do caso e das preferências das partes envolvidas.

Distrato Extrajudicial

O distrato extrajudicial ocorre quando as partes, comprador e vendedor, concordam em rescindir o contrato de forma amigável e fora do âmbito do sistema judicial. Nesse caso:

As partes negociam os termos da rescisão, incluindo a devolução de valores, a forma de correção monetária e outras questões relacionadas ao distrato.

Geralmente, um instrumento de distrato é elaborado, detalhando os acordos alcançados pelas partes, e é assinado por ambas as partes.

Esse instrumento é levado a registro em cartório, formalizando a rescisão do contrato perante as autoridades competentes.

O distrato extrajudicial pode ser uma opção mais rápida e menos custosa do que a via judicial, uma vez que envolve negociações diretas entre as partes. No entanto, ambas as partes devem estar dispostas a cooperar e chegar a um acordo mútuo.

Distrato Judicial

O distrato judicial ocorre quando as partes não conseguem chegar a um acordo amigável e recorrem ao sistema judicial para resolver a disputa. Nesse caso:

Uma das partes (geralmente o comprador) entra com uma ação judicial, solicitando a rescisão do contrato e buscando medidas legais para proteger seus direitos.

O tribunal analisa o caso, considerando as leis e regulamentos aplicáveis, e emite uma decisão que pode determinar os termos da rescisão, incluindo a devolução de valores, multas, juros e outras penalidades, conforme a legislação vigente.

O distrato é formalizado por meio da decisão judicial, e as partes são obrigadas a cumprir os termos determinados pelo Juiz.

O distrato judicial é uma opção quando as partes não conseguem chegar a um acordo ou quando uma das partes não está cumprindo suas obrigações contratuais. No entanto, geralmente é um processo mais demorado e caro em comparação com o distrato extrajudicial.

Em resumo, o processo de distrato imobiliário pode ser realizado de duas formas: extrajudicialmente, por meio de acordo entre as partes, ou judicialmente, quando há disputas ou falta de acordo. A escolha entre essas opções depende da situação específica e das preferências das partes envolvidas

Por Que Contratar um Advogado Para Realizar o Distrato Imobiliário?

Contratar um advogado é crucial porque ele:

• Analisa Contrato com Detalhes: O advogado examina minuciosamente o contrato original para identificar cláusulas potencialmente abusivas ou desfavoráveis.
• Protege Seus Direitos: Assegura que seus direitos sejam devidamente protegidos durante o processo de distrato, evitando abusos contratuais.
• Negocia Termos Favoráveis: Ajuda a negociar termos justos de rescisão, incluindo reembolso adequado e correção monetária.
• Evita Litígios Desnecessários: Trabalha para evitar litígios prolongados, economizando tempo e dinheiro.
• Prepara Documentação Legal: Elabora documentos legais necessários para formalizar o distrato de acordo com a lei.
• Minimiza Riscos: Identifica e minimiza riscos potenciais ao longo do processo.
• Garante Conformidade Legal: Certifica-se de que todas as ações estejam em conformidade com as leis e regulamentos imobiliários vigentes.
• Poupando Tempo e Estresse: Economiza tempo e reduz o estresse, permitindo que você se concentre em resolver a situação de forma eficaz.

Resumidamente, um advogado especializado em direito imobiliário é essencial para analisar contratos, evitar abusos e garantir que o distrato seja conduzido de maneira justa e legal.

Conclusão:

O processo de distrato imobiliário é uma etapa significativa em transações de compra e venda de imóveis, especialmente após a entrada em vigor da Lei 13.786/2018. Essa legislação trouxe importantes mudanças nas regras e nos direitos das partes envolvidas em contratos imobiliários.

A contratação de um advogado especializado em direito imobiliário durante o processo de distrato é fundamental para proteger seus interesses. O advogado realizará uma análise criteriosa de contratos, negociação de termos favoráveis e proteção dos direitos dos compradores. Além disso, ajuda a evitar abusos contratuais, minimizar riscos e simplificar o processo legal.

Em última análise, ao optar por contar com a assistência de um advogado durante o distrato imobiliário, você está tomando medidas para garantir que sua transação seja tratada com justiça, transparência e em conformidade com a legislação vigente. Isso proporciona paz de espírito e a certeza de que seus interesses estão devidamente protegidos em todas as etapas do processo de rescisão contratual.

Se você tiver dúvidas ou precisar de esclarecimentos adicionais, nossos advogados especializados em direito imobiliário estão disponíveis para ajudar. Basta clicar aqui para obter assistência personalizada e orientação sobre seu caso específico.

Abraços!