Inicialmente, antes de sabermos a diferença entre a usucapião extrajudicial ou judicial, é necessário sabermos o que de fato é a usucapião.

Usucapião, é basicamente um direito legal, na qual, a pessoa pode comprovar que aquele terreno/imóvel de fato lhe pertence, ou seja, a pessoa transformará a posse (fato) em propriedade (direito)

De uma forma bem simples e objetiva, quando falamos de posse, é basicamente uma situação, ou seja, o indivíduo está usando aquele bem imóvel/terreno, na qual, mesmo que não seja seu, está sob seu cuidado e responsabilidade.

Podemos exemplificar a seguinte situação, sendo assim, suponhamos que um parente lhe faça um empréstimo de um veículo. Logo, o veiculo estará sob seu cuidado e responsabilidade, e notadamente, por mais que não seja de sua propriedade, está sob sua posse.

E quando falamos sobre direito de propriedade, é simplesmente a matricula está registrado no nome do titular do imóvel/terreno. Voltando ao exemplo do carro, é basicamente o CRLV está no nome do proprietário do veículo.

Tendo em vista a diferença acima explicada e exemplificada sobre posse e propriedade, sabermos conforme citado acima, que para transformarmos posse em propriedade, a usucapião permite alcançarmos este direito, na qual, é preciso somente cumprir alguns requisitos do tipo de usucapião a ser enquadrada, considerando o tempo necessário de posse (2,5,10 ou 15 anos).

Inclusive, temos um artigo sobre os tipos de usucapião, e explicando melhor sobre este direito, confira clicando aqui!

Sem muitas delongas, entendido sobre o intuito da usucapião, vamos saber qual a modalidade é melhor para requerer este direito.

USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL OU JUDICIAL?

Primeiramente, é útil informar, que ambas as modalidades são possíveis para regularizar o seu imóvel/terreno, sendo que, a diferença entre ambas usucapiões, é que a extrajudicial é realizado o procedimento em cartório, ao passo que, a judicial é realizado mediante um processo na justiça, onde, o juiz ao final dará a sentença.

O direito de usucapião até o ano de 2015, somente era concedido mediante processo judicial, ou seja, não havia a opção de conseguir extrajudicialmente em cartório, sendo assim, em razão de inúmeros processos sobrecarregando o judiciário com esta mesma finalidade e tendo em vista o trabalho e o tempo que são muito maiores, logo, com o processo de ‘’desjudicialização’’ (diminuir os processos no judiciário), trouxe a possibilidade de requerer o direito em comento no cartório.

Sendo assim, com o procedimento realizado extrajudicialmente, ou seja, de modo administrativo em cartório, trouxe mais agilidade no procedimento, uma vez que no judicial pode levar anos para resolver, em contrapartida, realizado no cartório leva meses. Além disso, o trabalho é muito menor, tendo em vista que não há audiências e conflitos a ser resolvidos, como no judicial.

COMO REGULARIZAR PELO EXTRAJUDICIAL?

Neste caso, para regularizarmos administrativamente, o primeiro passo é sabermos que o requerimento será realizado no cartório de registro de imóveis, na qual, a parte representada por um advogado, poderá apresentar os seguintes documentos com o objetivo de dar inicio ao referido procedimento:

1° – Ata notarial: Este tipo de documento é feito no cartório de notas, na qual, o tabelião, lavrará se realmente a posse é existente, atestando assim, o tempo de posse do interessado e dos antecessores (se houver) naquele local na qual pretende usucapir.

2°- Planta e memorial descritivo: Este documento, tem por intuito demonstrar o perímetro da área, assim como descrever detalhes sobre essa área, que será realizado por um engenheiro habilitado profissionalmente.

3°- Documentos pessoais do interessado (RG e CPF).

4°- Certidões negativas judiciais: Estas certidões, deveram ser apresentadas referente ao domicilio do requerente, quanto ao imóvel que será usucapido. O intuito, é atestar que não há

5°- Documentos que provem o tempo de posse: Bom, nesse caso, você poderá agregar ao requerimento o IPTU, contas de telefone, de compras aleatórias, contas de energia elétrica e de água, fotos sobre e evolução do imóvel, comprovantes de obras, dentre outros.

Observação: O requerente, deverá apresentar todos estes documentos originais, acompanhados de cópias autenticadas, bem como é necessário está representado por advogado para realizar os atos administrativos.

Feito o pedido de usucapião, e sendo deferido o presente direito, o próximo passo será apenas solicitar a abertura de matricula, na qual, a partir daí, será registrado como o proprietário real do imóvel.

COMO REGULARIZAR NO JUDICIAL?

Regularizar pela via judicial, além de ser de conhecimento de muitos, é o meio mais convencional, na qual, estamos acostumados a nota-los com mais frequência.

Para fazer a usucapião pelo Judiciário, embora seja a modalidade mais demorada e com maior trabalho (tendo em vista que se trata de um processo judicial), em alguns casos, é necessário utilizar este meio para conseguir êxito no pedido (vamos falar mais abaixo o porquê).

Mas sem delongas, inicialmente, será necessário que o advogado entre com o pedido de usucapião na justiça, de acordo com o tipo necessário que se enquadra no caso concreto, avaliando o tempo e os requisitos de posse (extraordinária, ordinária, especial urbana e especial rural; temos um artigo completo sobre os tipos de usucapião, clica aqui).

Sendo assim, o advogado juntará algumas documentações indispensáveis para agregar ao pedido, como por exemplo: Contas de água, luz, IPTU, contrato de gaveta…, valendo ressaltar, que quanto mais documentos tiver para comprovar, melhor.

Além disso, será anexado junto ao pedido a planta e o memorial descritivo, na qual, constará neste documento o perímetro do imóvel, bem como as confrontações existes (vizinhos).

Por fim, após a sentença do Juiz declarando que a posse pertence de fato ao indivíduo (pela usucapião), logo, o próximo passo será apenas levar a sentença transita em julgado para o cartório de registro de imóveis, aonde registrará o proprietário na matricula do imóvel.

QUAL USUCAPIÃO DEVO ESCOLHER?

Escolher a usucapião extrajudicial, com certeza seria a melhor alternativa, isso porque como visto no decorrer no artigo, trata-se de uma modalidade bem mais rápida. Sendo assim, para saber qual escolher, é preciso avaliar o caso concreto.

Para isso, é necessário de um advogado para avaliar a concretitude do caso, mas, se você quer saber se é possível realizar pelas duas hipóteses, é de suma importância saber se a sua posse é mansa e pacífica, ou seja, se não há terceiros interessados naquele terreno/imóvel.

Ou seja, caso tenha outra pessoa dizendo ser dono do imóvel, deverá ser feito a usucapião judicialmente, uma vez que será discutido à respeito do local a ser usucapido, trazendo assim uma maior segurança jurídica a todos.

Vale observar que imóveis ou terrenos que se encontram em área pública, não há possibilidade de realizar este procedimento, independente da modalidade que escolher.

QUANTO CUSTA A USUCAPIÃO?

Para responder essa pergunta, é necessário que o advogado faça uma análise do caso concreto para conseguir definir qual modalidade de usucapião utilizar, e alguns detalhes que devem ser observados, que influenciam no valor de custo da modalidade escolhida de usucapião, bem como, em qual estado será realizado o referido procedimento, na qual, poderá variar o valor.

Pois bem, tratando-se da usucapião extrajudicial, podemos considerar que o valor à ser gasto, será com:

• • Ata notarial (realizada no cartório de notas para comprovar a posse);

• • Processamento da usucapião;

• • Emissões de certidões judiciais;

• • Documento técnica de engenharia (planta e memorial descritivo);

• • Registro do imóvel no cartório de registro de imóveis;

• • Honorários advocatícios.

Desse modo, é necessário que o advogado especializado no assunto, faça uma avaliação do caso concreto, na qual, influenciará as taxas do cartório, que é de acordo com o estado, bem como o valor do imóvel, e também, o valor dos honorários advocatícios, que pode variar de acordo com a tabela da OAB de cada estado ou poderá ser acordado entre você e o advogado.

No que diz respeito ao custo do procedimento na modalidade judicial, você gastará com:

• • Custas judiciais;

• • Documento técnico de engenharia (planta e memorial descritivo);

• • Perícia;

• • Custos de certidões;

• • Honorários advocatícios;

• • Eventualmente, ata notarial.

Conforme visto acima, nota-se que os custos serão parecidos, embora há limite nas custas judiciais, ou seja, um teto para cobrar este valor. Valendo ressaltar que há possibilidade de o advogado avaliar o caso concreto, e exigir gratuidade de justiça, o que irá baratear substancialmente o valor da usucapião.

Logo, embora ambas opções não sejam baratas para a maior parte da população, ainda assim, a modalidade extrajudicial aparenta ser uma melhor opção.

Observação: Se caso, você inicie o procedimento de usucapião extrajudicial, e misteriosamente apareça um terceiro interessado na propriedade a ser usucapida, ainda assim, você poderá fazer o procedimento da usucapião judicialmente.

Mas, por isso deve ser bem avaliado o caso em concreto, para que seja evitado de ter custos elevadíssimos, uma vez, que caso iniciado o procedimento em cartório, e não tenha êxito, o custo deverá ser arcado pela requerente, por mais que não impossibilite a opção judicial, o que também haverá custos.

Desse modo, é de suma importância fazer um estudo de caso aprofundado, e lembrando, caso tenha algum terceiro interessado sobre a posse do imóvel, faça no judicial, afim de que seja evitado custos no extrajudicial.

CONCLUSÃO:

Neste artigo, foi entendido qual é a diferença entre ambas as modalidades de usucapião, qual delas você deve escolher, e quais são os custos para iniciar o procedimento de usucapião, tanto judicial quando extrajudicial.

Além disso, notamos que para que tenha êxito na execução do pedido de usucapião, é necessário o acompanhamento de um advogado especialista, na qual, poderá avaliar o caso concreto e passar o valor orçado para realizar tal procedimento.

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